Por lo tanto, los inversores están comenzando a buscar ubicaciones nuevas y lucrativas dentro de Alemania. Esto incluye, por ejemplo, Leipzig, como informó recientemente Wirtschaftswoche. Por último, pero no menos importante, el nuevo año también tiene algunos cambios emocionantes en la tienda que tanto los inquilinos como los propietarios deben considerar.
Berlín sigue siendo la medida de todas las cosas …
… sin embargo, la oferta y la demanda aseguran que los alquileres y los precios de compra sigan aumentando y han estado en un nivel récord durante meses. Una encuesta realizada por la consultora de gestión EY Real Estate mostró que el 16 por ciento de todos los encuestados considera claramente que Berlín es el mercado de inversión más atractivo, especialmente con respecto a los inversores privados de Alemania y del extranjero.
Hamburgo (13 por ciento) y Frankfurt (12 por ciento) le siguen a una ligera distancia. Se encuestaron 150 aseguradoras, fondos, empresas de cartera y otros inversores inmobiliarios. En general, los resultados de la encuesta son los siguientes:
Berlín no puede seguir el ritmo de la demanda
Aunque actualmente se están construyendo muchos apartamentos nuevos en Berlín, la demanda actual no se puede compensar. La fuerte afluencia de refugiados también influye en esto; según una encuesta de PwC a 550 participantes del mercado internacional, el 83 por ciento ve la inmigración como un factor clave que influye en la industria inmobiliaria actual. Además de estas populares ciudades A, como también se les llama a las regiones metropolitanas, las ciudades pequeñas y medianas son, por lo tanto, cada vez más objetivo de los inversores. En este sentido, Leipzig y Dresde en particular fueron y son ejemplos interesantes, en muchos casos ya están siendo tratados como posibles próximas ciudades A. Precisamente porque las existencias son cada vez más escasas en muchas ciudades, se está pensando cada vez más enIniciar nuevos desarrollos de edificios: esto es lo que espera el 81 por ciento de los encuestados, en comparación con el 62 por ciento antes del período de un año. Pero no importa qué ciudad se elija en última instancia como ubicación inmobiliaria, tanto el deseo de hacerse cargo como de invertir son inquebrantables.
Sin embargo, si desea invertir usted mismo, debe considerar algunos cambios para 2016, especialmente en lo que respecta a la financiación. Porque tanto los constructores como los corredores de bienes raíces tendrán que hacer frente a mayores demandas de garantía de préstamos en el futuro.
A partir de 2016, habrá verificaciones crediticias más estrictas.
- Verificaciones de crédito más estrictas
Si la institución financiera respectiva no puede probar en el futuro que ha verificado la solvencia o los requisitos para otorgar préstamos, el prestatario tiene la opción de rescindir su contrato en cualquier momento; en tal caso, no se adeudan intereses de pago anticipado. Además, el tipo de interés para el período hasta la terminación se reduce al tipo de interés habitual del mercado, por lo que el banco puede incluso tener que reembolsar parte de los intereses cobrados. En general, sacar un préstamo siempre vale la pena a la hora de comprar una propiedad. Para muchas personas, representan una forma importante de provisión para la jubilación. Si ocurre una emergencia y uno de los asalariados muere, los dependientes sobrevivientes a menudo ya no pueden pagar las cuotas.Sin las disposiciones adecuadas, es posible que la nueva casa incluso tenga que venderse nuevamente, por lo que Ergo Direkt recomienda un seguro de vida a término clásico como medida de protección para que la financiación esté asegurada permanentemente.
Bienes raíces y otras inversiones seguras
En general, sin embargo, los alemanes están satisfechos con sus inversiones, aunque esto no solo se aplica a los bienes raíces. Recientemente, en diciembre, el Handelsblatt informó que todavía se utilizan inversiones sin riesgo, incluso si las tasas de interés son muy bajas, como es el caso actualmente. El depósito a la vista o fijo todavía se usa, pero la libreta de ahorros clásica también es popular, aunque las tasas de interés apenas valen la pena en algunas instituciones. Otros representantes populares son la cuenta corriente, el bono de ahorro, la bonificación de ahorro y el contrato de préstamo para la construcción. Sin embargo, la asociación bancaria ve este desarrollo de manera muy crítica: porque la aversión a alternativas más riesgosas puede vengarse, ya que un rendimiento cercano a cero no es suficiente para la acumulación de activos a largo plazo.
Los bienes raíces siguen siendo una de las formas de inversión más populares y se consideran una inversión segura.
Cuando se habla de bienes raíces, la financiación también juega un papel importante. Para ello, se suelen contratar préstamos, porque muy pocos compradores tienen capital suficiente para construir o comprar una casa por su cuenta. La elección de un préstamo de este tipo debe ser lo más prospectiva y reflexiva posible. Los datos clave importantes para el financiamiento son, por ejemplo, cuánto tiempo debe fijarse la tasa de interés, qué monto de reembolso es óptimo o qué formas de financiamiento están disponibles.
Además de los préstamos normales, que son la norma a la hora de construir una casa, los propietarios de viviendas también pueden y deben prestar atención a los desarrollos en el llamado financiamiento de seguimiento. Esta es la opción para continuar el préstamo con el banco anterior al final del período de interés fijo o para cambiar a otro proveedor. Actualmente, la oportunidad es favorable, porque en lugar de pagar del 4 al 6 por ciento como antes, solo habrá entre 1 y 2 por ciento de interés por año. Si usa un reembolso más alto aquí, puede deshacerse de la deuda en 10 a 15 años. El Stiftung Warentest determinó esto hace solo unos días. La comparación de diferentes ofertas mostró que la oportunidad no podría ser mejor:
- El proveedor más barato de la prueba otorgó el préstamo de seguimiento a una tasa de interés efectiva del 0,85 por ciento.
Sin embargo, es importante que los prestatarios se enfrenten a una salida anticipada lo antes posible. El banco y el prestatario deben llegar a un acuerdo a más tardar al final del tipo de interés fijo, pero, alternativamente, se puede concertar un préstamo de reprogramación de deuda con otro banco para cancelar la deuda restante.
Alquilar o comprar: ¿qué tiene sentido?
Dado que el Banco Central Europeo (BCE) sigue dando un fuerte apoyo a los mercados financieros, ahora se les dice a los ahorradores que es probable que las tasas de interés generales sigan siendo bajas. Los posibles compradores o propietarios, por otro lado, pueden asumir que los precios seguirán subiendo. Y la situación es similar para los inquilinos, porque en muchos lugares será aún más caro para ellos, según Bild.de. Actualmente hay una escasez de alrededor de 800.000 apartamentos para los inquilinos que buscan, por lo que puede suceder ahora que hay que gastar mucho dinero en apartamentos relativamente pobres.
Precios en aumento a pesar de los frenos de los precios de alquiler
En realidad, el freno de alquiler debería garantizar que se eviten aumentos repentinos de alquiler en el futuro, pero actualmente no se aplica en todas partes y el efecto no es del todo convincente. Debido a estas incertidumbres, los inquilinos deben estar preparados para cargas adicionales, porque el fin de la espiral de precios no está a la vista por el momento.
Lukas Siebenkotten, Director de la Asociación Alemana de Inquilinos, dijo a rp-online.de:
El freno del precio de alquiler ha estado vigente en casi 300 ciudades en un total de 10 estados federales desde principios de año. Sin embargo, no se introdujo en todo el país, lo que también es duramente criticado por la asociación de inquilinos. Al menos con respecto a los costos auxiliares, está claro, al menos no se esperan costos de calefacción más altos aquí. Porque aunque hacía un poco más de frío a principios de año, los precios de la energía cayeron en general en 2015. Otro tema a tener en cuenta en 2016: el manejo de las deudas por alquiler. Las empresas de vivienda deberían esperar una disminución de la deuda aquí, aunque con menos fuerza que recientemente. Sin embargo, es poco probable que bajen a cero, ya que siempre habrá inquilinos que no paguen.
Burbuja inmobiliaria 2016: ¿existe algún riesgo?
También en 2016, la demanda de bienes raíces como inversión y provisión para la jubilación seguirá siendo alta. En unos años, esto puede llegar definitivamente a una fase crítica, con la amenaza de que vuelvan a producirse burbujas en los mercados financiero e inmobiliario, cuyo estallido provocaría importantes daños económicos. Sin embargo, no hay una burbuja inmobiliaria como en España o Estados Unidos que temer en este país. Debido a que los precios generales más altos en el mercado inmobiliario en Alemania se compensan con las tasas de interés de construcción muy bajas y el aumento de los ingresos de los constructores, por lo tanto, vivir en Alemania puede no ser barato, pero aún así asequible.
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