Incluso si el término "construcción de caparazón" se asocia con el hecho de que esta etapa de la construcción de la casa es solo la capa exterior de la nueva casa familiar que de alguna manera puede administrar, es una de las fases más importantes de la construcción. Porque esto es lo que todos los practicantes de este oficio le dicen: ¡Un caparazón no se olvida! Nunca olvida los errores a través de una planificación superficial y puede recordarle durante décadas el error que el constructor de la casa fue llevado a la casa por oficios individuales con defectos de construcción descubiertos demasiado tarde.
Lo que los constructores deben saber antes de construir el caparazón
Y, lo que quizás sea aún más sostenible: muchos constructores renuncian al asesoramiento de expertos profesionales y asumen un riesgo financiero muy alto. Antes de dedicarnos a las subáreas individuales de la construcción de una casa, nos gustaría señalar los riesgos y puntos débiles más importantes. Desde el punto de vista del profano, son muy difíciles de comprender. La intención completamente honorable de hacer todo lo posible usted mismo, ser tacaño con los recursos financieros y prescindir de consultores de construcción externos, solo supuestamente ahorra dinero. Hay muchas trampas como:
- Falta de representación de los intereses del cliente en el sitio;
- Control insuficiente o nulo sobre los subcontratistas que trabajen en el caparazón;
- No se respetan las propiedades contractualmente manifestadas del trabajo o del material de construcción;
- Desviación de las especificaciones acordadas;
- "Reprogramación" unilateral de los oficios durante las etapas de construcción individuales;
- Aceptación de la construcción durante la construcción del caparazón sin la participación de peritos o testigos competentes.
Y si solo miramos la cantidad de oficios individuales que generalmente están involucrados en un proyecto de construcción tan complejo, queda claro que los problemas son inevitables sin una coordinación cuidadosa y regular del trabajo estructural.
La construcción de la carcasa: el mayor factor de costo en la casa
Como regla general, la participación de los costos de construcción del casco en el proyecto de construcción general suele estar entre el 40 y el 50 por ciento del monto total de la inversión. Para una casa unifamiliar promedio con una superficie construida entre 120 y 150 m², se puede asumir una suma de alrededor de 70.000 a 80.000 euros, que por supuesto puede variar considerablemente hacia arriba o hacia abajo dependiendo de las especificaciones del edificio planificado. Cuanto más exigente e individual sea el plano de planta de la nueva casa, más altos tendrán que ser los costos de construcción de la carcasa. Esto también se aplica a toda la construcción del techo, para lo cual usted, como cliente, puede realizar con relativa rapidez un volumen de inversión de entre 25.000 y 35.000 euros. Y ahí llegamos a algunos factores importantes que son de importancia decisiva para el monto de los costos de construcción de la carcasa.
La individualidad del generador de costos en el caparazón
Incluso los contornos exteriores de la estructura de un edificio son de gran importancia para el cálculo de costes. Estos incluyen, por ejemplo:
- El número de pisos planeados de una casa;
- ¿Se han planificado varias salas pequeñas o solo una pequeña cantidad de salas más grandes?
- ¿Los cimientos están a nivel del suelo o quieres un sótano?
- ¿Qué tan grande es el espacio total requerido?
- ¿Debería utilizarse el ático como espacio habitable?
Costos de construcción de Shell: ¿qué hay allí?
En general, apenas existen límites de diseño para los deseos individuales del posible propietario. Solo los recursos financieros determinan lo que es posible durante la implementación y los arquitectos experimentados son los contactos más importantes en este punto de la planificación de la construcción a más tardar. Aunque es bastante difícil operar con valores confiables en euros y centavos con los costos de construcción de la carcasa esperados, el porcentaje de trabajo requerido en la carcasa se puede expresar bastante bien en números:
| Etapas de trabajo en el caparazón. | Gasto de costo proporcional en porcentaje |
|---|---|
| Movimiento de tierras (casa y propiedad) | 5 |
| Actividades tradicionales de albañilería | 17 |
| Trabajos de hormigón (cimientos, suelos, techos) | dieciséis |
| Carpinteros y carpinteros | 3 |
| techador | 3 |
| drenaje | 5 |
| Calefacción, fontanería y ventilación | 14 |
| puertas y ventanas | 5 |
| Instalación de electrodomésticos. | 3 |
| Solera, baldosas y pavimentos | Sexto |
| Enlucido | Octavo |
| Pintor y limpieza | 2 |
| Trabajo de carpintería | 5 |
| Otros costos | Octavo |
La relación entre la mano de obra y los costos de materiales es de alrededor de 60 a 40 si se contrató a una empresa especializada para la fase de construcción de la carcasa. Si lo hace usted mismo, el desembolso económico puede reducirse notablemente. Sin embargo, a cambio, el tiempo de construcción de una casa de ladrillos estándar aumenta de 25 a un estimado de 47 días, solo para el armazón.
Las empresas de construcción calculan en promedio las siguientes horas de trabajo en el caparazón:
- Movimiento de tierras, por ejemplo para la excavación de un pozo de construcción: 2 días
- Trabajos en el sistema de alcantarillado y construcción de la losa del piso: 2 días
- Sótano con aislamiento: 5 días
- Obra estructural en planta baja y primer piso: 9 días
- Cercha de techo con trabajo de aislamiento sin cubierta: 4 días
- Fontanería y techado: 3 días
El factor hágalo usted mismo en la construcción de conchas
El trabajo interno, no importa de qué tipo, por supuesto, también ahorra dinero en la construcción de la carcasa. Mucho, incluso si puede aportar experiencia manual y puede trabajar mucho con familiares y amigos, por ejemplo. La experiencia dice que es muy posible reducir los costos de construcción de la carcasa entre un 50 y un 70 por ciento con su propio trabajo. Sin embargo, los ahorros reales son financieramente solo entre un 20 y un 40 por ciento, si se supone que un trabajador de la construcción altamente calificado ganaría más en su trabajo real que durante su trabajo temporal en excavación. Porque, en lugar de laboriosamente con pala y pala, este trabajo estructural sería realizado de manera más rentable por una empresa especializada con la tecnología adecuada,que por un abogado con botas de goma y mampostería.
Quién compra (demasiado) barato, compra dos veces
Además, y especialmente durante la construcción de una casa, la calidad del material de construcción utilizado es esencial. En la práctica, muy a menudo se subestima, especialmente por los legos en la construcción, que los supuestos negocios pueden ser una revancha costosa en retrospectiva. No es infrecuente que resulten en retrabajos que requieren mucho tiempo, lo que aumenta significativamente el presupuesto presupuestado. Todavía es posible construir de forma económica, incluso en tiempos de precios de los materiales en constante aumento. Y cualquiera que, como propietario del edificio, lo observe muy de cerca, verá fácilmente que, por ejemplo, en la construcción de madera prefabricada, la calidad de la energía aumenta notablemente con el aumento de los costos. Un dato muy importante que más adelante, cuando se utilice la propiedad residencial, tendrá una influencia enormemente importante en los gastos de calefacción y otros accesorios previstos.
El dinero estatal reduce los costos estructurales
Aunque se han recortado una serie de subvenciones estatales para constructores de viviendas, especialmente en los últimos años: todavía existen, los subsidios del gobierno federal, estatal y local, especialmente para todos aquellos propietarios de edificios que construyen su casa de una manera particularmente eficiente en energía. En comparación con el tipo de construcción tradicional, se deben esperar costos considerablemente más altos en la construcción de la carcasa. Además de los préstamos a bajo interés, como los otorgados por KfW, los costos de construcción pueden reducirse drásticamente a través de una amplia variedad de programas de financiamiento, que se lanzaron a mediados de 2016 y en algunos casos mejoraron considerablemente.
El objetivo declarado del gobierno federal es que los nuevos edificios se construyan exclusivamente "climáticamente neutrales" para 2022-2023, de modo que en el futuro solo se subsidien las casas particularmente eficientes desde el punto de vista energético. Los requisitos de tecnología de la construcción, que se han establecido en la nueva versión de la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV) que está en vigor desde enero de 2016, se han endurecido en consecuencia. Cualquiera que quiera beneficiarse de los fondos de los fondos estatales debe, sin embargo, hacer un uso específico de las regulaciones legales precisas en la fase de planificación. Ya hay una serie de regulaciones que se deben observar al construir el caparazón, si los propietarios del edificio z. B. beneficiarse de la fijación del tipo de interés bajo a 20 años o quiere solicitar el subsidio de reembolso duplicado a 100.000 euros por unidad residencial.
Cuando la planificación se sale de control con el caparazón
La mayoría de los problemas imprevistos no surgen en la construcción de la carcasa debido a errores en la planificación, la adquisición de materiales o la construcción real, sino que se deben a circunstancias externas que son difíciles de calcular. Cualquiera que, como constructor, se enfrente a tales desafíos, tal vez por razones de costos, haya renunciado a la participación de una empresa especializada para la supervisión de la construcción muy compleja, rápidamente pierde la visión general. Los riesgos en la construcción de edificios incluyen escenarios típicos como:
- Defectos en el subsuelo que hacen necesaria una renovación posterior;
- Entrega y uso de materiales y materiales de construcción incorrectos o inadecuados;
- Efectos del clima perturbador (lluvia intensa y continua, formación de heladas o tormenta)
- Problemas de programación con los oficios de la construcción;
- Personal poco o nada calificado y artesanos poco confiables.
Las empresas de construcción profesionales con muchos años de experiencia tienen en cuenta estos peligros, mientras que los laicos ambiciosos se sobreestiman porque carecen de experiencia. El trabajo experto es absolutamente esencial en la construcción de un caparazón, y también es necesario para toda la organización de la construcción de los muchos otros oficios.
¿Existe una forma más específica de lidiar con los costos de construcción de la carcasa?
Sin embargo, es probable que usted, como lector, aún no sepa lo que cuesta realmente un shell como este. En la literatura especializada relevante, los expertos del sector asumen una media de 507 euros. Ese es el precio actual en 2016 por un metro cuadrado en Alemania. No lo suficiente, bueno. Luego penetramos un poco más profundo.
Dado que nosotros, como personal editorial bien informado, carecemos de cifras reales y fiables sobre los costes reales del edificio, pedimos ayuda a un especialista en construcción competente de Austria, el señor Wilfried Ritter de Ebensee en Salzkammergut. Los ágiles mediados de los cincuenta “rondaron” (como él mismo lo expresó) en todo tipo de obras durante más de tres décadas, como gerente y supervisor de complejos residenciales, edificios públicos, edificios industriales y varios cientos de viviendas unifamiliares. Además de muchos libros sobre construcción de viviendas que vale la pena leer, que solo podemos recomendar calurosamente a los constructores de viviendas, el Sr. Ritter dirige un portal en línea muy concurrido y popular. Él, a su vez, nos permitió utilizar algunas de sus tablas y resúmenes laboriosamente recopilados, por lo que nos gustaría agradecerle nuevamente.
¡Coste del proyectil en Heller & Pfennig!
Sus cálculos se basan en una casa unifamiliar promedio con una superficie habitable de 140 m², que se construye sin extras particularmente costosos. Primero comparemos los costos TOTALES de construcción con y sin sótano:
- Sótano: superficie construida 10 x 8,5 m = 85,0 m² x 360 EUR, - = 30.600 euros
- Vivienda unifamiliar: Superficie útil 140 m² x 1.450 EUR = 203.000 euros
- Costes totales de una vivienda unifamiliar media con sótano: 233.600 euros
- Losa: superficie construida 10 x 8,5 m = 85,0 m² x 72 EUR, - = 6.120 euros
- Vivienda unifamiliar: Superficie útil 140 m² x 1.450 EUR = 203.000 euros
- Costes totales de una vivienda unifamiliar SIN sótano: 209.120 euros
Los siguientes valores se determinaron como costos de construcción de la estructura de hormigón:
| Etapas de construcción incluidas en la carcasa. | Porcentaje de propiedad% | Participación en EUR |
|---|---|---|
| Movimiento de tierras | 2 | 4.672 |
| Obras de alcantarillado | 1 | 2,336 |
| Trabajos de mampostería, hormigón y hormigón armado | 30 | 70,080 |
| Chimenea | 2 | 4.672 |
| Trabajo de carpintería | 5 | 11,680 |
| Trabajos de techado / fontanero (fontanero) | 5 | 11,680 |
| De ahí el caparazón general | 45 | 105.120 |
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que, si desea asignar e interpretar estos precios correctamente, debe leer algunas relaciones importantes sobre la base sobre la cual se crearon los valores anteriores para la construcción de un caparazón. Además, la declaración del Sr. Ritter, que nos gustaría reproducir aquí textualmente:
“Mis precios - y eso es lo que es especial - son aquellos precios que se pueden lograr a través de una licitación de construcción profesional - mis precios son, por tanto, precios con los que Calcule las empresas de construcción ”. Puede averiguar exactamente cómo deben entenderse los precios aquí: http://www.haus-selber-bauen.com/baupreise.html.
También debe tenerse en cuenta: en lo que respecta a los precios de construcción y, por lo tanto, también a los costos de construcción de la carcasa, lo más importante es quién realiza la obra. En cualquier caso, se pueden obtener los mejores precios si se realiza una licitación de construcción detallada directamente a la empresa constructora. Las empresas conjuntas o los contratistas generales, por otro lado, son entre un 15 y un 20% más caras. Entonces también depende del importe total del pedido y finalmente también se deben tener en cuenta los costes de la dirección de obra …
consejos y trucos
Así que dejemos que se hunda el dinero. ¿Pero entonces qué? ¿He hecho todo bien ?, muchas personas que quieran comenzar a construir su caparazón en la primavera probablemente se preguntarán. Teniendo en cuenta que solo desea construir una casa una vez en la vida:
- Consiga empresas especializadas reconocidas o personas a bordo desde el principio;
- Proporcionar cotizaciones económicas pero de alta calidad basadas en licitaciones correctas;
- Ponga a prueba su gestión personal del tiempo, sin sentirse abrumado y
- Organice un control completo de todas las fases de la construcción, incluso con la construcción de la carcasa, y documente cada defecto, sin importar cuán pequeño sea, sin espacios.
