¿Qué es una hipoteca?
Un banco que presta una gran cantidad de dinero naturalmente quiere asegurarse de recuperarlo. La hipoteca sobre una propiedad sirve como garantía para el banco o cualquier otro prestamista. Si el prestatario no paga sus deudas, resultará en la ejecución hipotecaria o la administración de la propiedad hipotecaria. El banco recibe su dinero de los ingresos.
La palabra "hipoteca" proviene del idioma griego, en alemán significa algo así como "hipoteca". El monto máximo de una hipoteca está determinado por el valor de la propiedad pignorada: por ejemplo, si es propietario de una vivienda unifamiliar con un valor de mercado alto, generalmente puede pedir prestada una suma de dinero mayor que alguien con un apartamento pequeño y difícil de vender. Los préstamos garantizados con una hipoteca suelen tener tasas de interés más bajas para el deudor, por lo que este tipo de garantía también vale la pena para el prestatario.
Es necesaria una inscripción en el catastro respectivo para que la hipoteca entre en vigor legalmente. El dueño de la propiedad no tiene que ser el deudor al mismo tiempo, también puede responder por otra persona con su propiedad previa consulta. Pero este rara vez es el caso. Las regulaciones legales exactas sobre hipotecas se pueden encontrar en el Código Civil Alemán (BGB).
La diferencia entre una hipoteca y un cargo a la tierra
La hipoteca como gravamen para garantizar un derecho fijo se compensa con el cargo por la tierra, que en la práctica permite un manejo más flexible para ambas partes. Si es necesario, el cargo por la tierra permanece en su lugar incluso después de que se haya reembolsado el préstamo, esto puede ser muy útil para el acreedor. El cargo por la tierra puede entrar en vigor nuevamente si el dueño de la propiedad, por ejemplo, emprende una reprogramación. Para hacer esto, los dos socios contractuales simplemente amplían el contrato de seguridad.
La hipoteca, por otro lado, vence cuando el préstamo se amortiza en su totalidad y ya no se puede extender. Para el prestatario, sin embargo, el cargo por la tierra también tiene una desventaja importante: permite la subasta inmediata de ejecución hipotecaria del objeto prestado sin acción legal. Esto no funciona con una hipoteca, en este caso la acción legal siempre está pendiente si el deudor no se ha sometido a ejecución hipotecaria cuando se registró la hipoteca.
¿Qué tipos de hipotecas conoce la banca?
En este punto nos gustaría presentarle los tipos más importantes de préstamos hipotecarios para particulares:
En el ámbito de los préstamos inmobiliarios, las hipotecas de amortización están a la orden del día: Aquí el deudor paga al acreedor una suma mensual constante. La deuda restante se reduce con cada pago, los intereses disminuyen y la cantidad de reembolso aumenta. De esta forma, la deuda restante se reduce cada vez más rápido con el tiempo. El interés del préstamo generalmente se fija por adelantado y permanece estable hasta que expira el contrato de préstamo.
La hipoteca de tasa fija funciona de manera completamente diferente: el monto total del préstamo, incluidos los intereses, debe reembolsarse en una fecha acordada contractualmente.
La hipoteca variable implica un cierto grado de riesgo para ambas partes, ya que no está ligada a una tasa de interés fija. Aquí, la tasa hipotecaria sube y baja en línea con el mercado de capitales. La hipoteca variable no tiene plazo fijo, pero normalmente se puede cancelar cada seis meses.
La hipoteca inversa es particularmente interesante para los propietarios mayores. El reembolso del préstamo contraído solo vence después de la muerte del propietario, que también es el prestatario. Esto significa que el dinero está disponible para mejorar la pensión o para cumplir varios deseos. Posteriormente, los herederos devuelven el préstamo o el banco recibe su dinero por la venta de la propiedad.
Ventajas y desventajas del préstamo hipotecario
Las ventajas de un préstamo hipotecario en forma de hipoteca de amortización son obvias: las tasas de interés de los préstamos suelen ser significativamente más bajas y los bancos también otorgan montos de préstamos más altos a los acreedores con garantías sólidas. Si acuerda una tasa de interés fija, su monto de reembolso regular siempre será el mismo, lo que resulta en una mejor planificación financiera. Los bancos también permiten a menudo reembolsos especiales hasta cierto punto como parte de un préstamo hipotecario, de modo que usted pueda pagar su préstamo más rápidamente si se encuentra en una buena posición financiera.
Por supuesto, también nos gustaría abordar las desventajas abiertamente: existen costos adicionales para ingresar una hipoteca en el registro de la propiedad, que el prestatario tiene que pagar. Y como parte de la hipoteca, promete sus propias cuatro paredes o posiblemente una casa de alquiler que le proporcionará ingresos regulares. ¡Así que calcule con mucho cuidado para no terminar perdiendo su propiedad! Solo puede revender una propiedad con una hipoteca después de un acuerdo previo y bajo ciertas condiciones, por lo que su derecho de propiedad está restringido.
Cómo evitar riesgos especiales:
- Cuando solicite un préstamo, asegúrese de poder aportar una participación de capital de al menos el 20%, ya que esto garantiza que el préstamo no exceda su margen financiero.
- El monto del préstamo no debe exceder en ningún caso el 70% del valor actual de la propiedad, ya que su propiedad también puede depreciarse con el paso de los años. Quiere salir de una posible venta por ejecución hipotecaria sin ninguna deuda.
- Si concluye su contrato de préstamo con una tasa de interés alta, debe asegurarse de que el plazo sea lo más corto posible. Esto asegura que se beneficiará de cualquier caída posterior de las tasas de interés. Una tasa de interés fija larga vale la pena en períodos de tasas de interés bajas.
- No mantenga la tasa de reembolso inicial demasiado baja. Puede que valga la pena si puede ajustar su reembolso al alza durante el transcurso del pago para no mantener la hipoteca durante 30 años o más. ¡Debería estar listo para la jubilación a más tardar!
¿Cuánto durará la hipoteca?
La hipoteca no caduca por sí sola; los deudores y acreedores deben tomar medidas. Una vez que se reembolsa el monto total del préstamo, el deudor debe solicitar la eliminación del registro de la propiedad. En el otro caso, el cargo por la tierra se elimina "por ley", es decir, cuando hay una subasta de ejecución hipotecaria.
Extinción de la hipoteca después del reembolso del préstamo
Para cancelar la hipoteca después de la devolución del préstamo, el deudor anterior necesita un recibo que se pueda borrar o una autorización de cancelación del acreedor, generalmente del banco. Contacta con el catastro con este certificado y solicita la supresión. Por lo general, hay tarifas para esto.
Caducidad por ley en caso de subasta o administración de ejecución hipotecaria
Si el deudor no cumple con sus obligaciones de pago, el obligante solicita la ejecución hipotecaria. Esto generalmente se lleva a cabo a través de los tribunales, que solo pueden eludirse sobre la base de la cláusula de ejecución hipotecaria ya mencionada. Si la hipoteca se ingresa con una cláusula de ejecución hipotecaria, el acreedor también recibirá un título de ejecución. La hipoteca expira con la venta forzosa del inmueble, o cuando el obligante ha satisfecho sus reclamaciones con los ingresos por alquiler vigentes en caso de administración forzosa.
Vinculado firmemente: inscripción catastral e hipoteca
La hipoteca y la entrada correspondiente del catastro van juntas, sin una entrada correspondiente este tipo especial de protección de préstamos no funciona. De esta forma, el acreedor asegura sus derechos legales si no recupera el monto del préstamo. En el curso del proceso de financiación, el notario a menudo organiza todas las entradas en el registro de la propiedad en el caso de financiación inmobiliaria. La factura de la tarifa se envía desde el registro de la propiedad al deudor. Inmediatamente después de que el préstamo ha sido reembolsado, la hipoteca se vuelve ineficaz debido a la eliminación en el registro de la propiedad solicitada por el prestatario.
Múltiples hipotecas para una vivienda: ¿es posible?
El dueño de una propiedad tiene la opción de obtener más de un préstamo con su propiedad. Para cada préstamo necesita una nueva hipoteca, que ha inscrito en el registro de la propiedad, porque una hipoteca siempre está vinculada a un único reclamo fijo. Pero la regla mencionada anteriormente también se aplica aquí: nunca preste su casa una cantidad total que exceda el 70% del valor actual de mercado para asegurarse de que cumplirá con todas las demandas en cualquier caso.
¿Alquilar o vender una casa con hipoteca?
Puede seguir usando su casa libremente incluso con una hipoteca, de modo que nada se interponga en el camino de alquilarla. Lo único que le importa al acreedor es que usted siga pagando su deuda. Vender su casa con una hipoteca es un poco más difícil: discuta este plan con su prestamista, que suele ser el banco de la casa. Probablemente se deba realizar un pago en el momento de la venta, que sirve para activar el préstamo en su totalidad, incluida una compensación exigida por el banco por los intereses perdidos. La llamada penalización por pago anticipado no suele ser precisamente barata. Alternativamente, puede sugerir transferir la garantía a otra propiedad y reembolsar el préstamo en las cuotas habituales.
Conclusión
Una hipoteca se recomienda especialmente para las personas que desean adquirir una propiedad comprando o construyendo una nueva. Sin embargo, existe una clara tendencia en este ámbito hacia los gravámenes territoriales. Independientemente de que se trate de un gravamen territorial o de una hipoteca: el capital social de al menos el 20%, un trabajo fijo y, si es posible, un seguro contra impago fomentan el endeudamiento, también por su propia seguridad.
Paso a paso: cómo obtener su hipoteca
- Seleccionar propiedad, arreglar compra
- Negociar un contrato de préstamo con el banco.
- Deja que el notario redacte el contrato de compra.
- Nombrar notario para inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad
- el banco recibe la carta de hipoteca como acreedor
- el propietario paga la factura por la inscripción en el registro de la propiedad
Eliminar hipoteca:
- Pague el préstamo en su totalidad
- Solicitar permiso de eliminación del banco
- Solicite la eliminación en el registro de la propiedad (a través de un notario) con una declaración certificada de consentimiento de todos los propietarios
- Pagar tarifas por eliminación
